Freitag, 14. August 2015

Grund und Boden: Die Suche nach dem perfekten Baugrundstück

Die Suche nach Grund und Boden erweist sich oftmals schwieriger als man denkt. Dabei spielt nicht nur der Preis ein Rolle, sondern viele verschiedene Faktoren, die häufig auf ersten Blick nicht zu erkennen sind.

- Preis / Nebenkosten
- Größe
- Lage
- Erschließung
- Lasten
- Bebauungsplan
- Auflagen
- Gegebenheiten (Hang, Fels etc.)


Preis ist natürlich variabel und hängt vom Budget ab. Was plane ich ein und wo liegt meine absolute Schmerzgrenze?
Ganz nett, zum Vergleich ist das Bodenrichtwertinformationssystem kurz: BORIS. (Nur für NRW, denke aber, sowas gibt es auch für andere Bundesländer)

Hier kann man sowohl nach Adresse als auch nach Katasterbezeichnung suchen. Eine bebilderte Anleitung gibt es bald hier im Blog, muss mich aber erst noch über die rechtliche Nutzung von Screenshots von BORIS informieren.

Nebenkosten:
Gaaaaaaanz wichtig!
Maklerkosten (entfallen  bei Privatkauf) meist 3,57% vom Kaufpreis.
Notar-/Grundbuchkosten : ~ 2% (abweichend, je nach Eintragung/Löschung usw.)
Grunderwerbssteuer : 3,5 - 6,5% (NRW=6,5%)

Also beachten: bei uns in NRW muss man also direkt im Vorfeld nochmals ~12% vom Kaufpreis zum Gesamtpreis hinzurechnen. Die Banken befürworten, wenn man diese 12% aus dem Eigenkapital zahlen kann. Genauere Details dazu wird es auch noch geben, aber erst in ca. 4-6 Wochen, wenn denn dann alles in die Wege geleitet wurde.


Größe:
Bei unserer Vorgehensweise ist nicht nur die Frage "Wie groß hätten se es denn gerne?", sondern auch "Passt das Haus überhaupt drauf?" von Bedeutung.
Das Ponit191 ist ~12,5m breit, wenn ich nun noch jeweils 3m Abstandsflächen hinzurechne, muss das Grundstück mindestens 18,5m breit sein. Das ist schon ne Hausnummer. Je nachdem gibt es auch noch Auflagen vom Umweltamt,  die größere Abstandsflächen fordern.
Dies kann man in der Regel aber anhand des Bebauungsplan feststellen. Ein Bebauungsplan ist je nach Kommune online einsehbar oder beim Bau- bzw. Katasteramt erhältlich.
Nachfragen kostet eh nix und am besten direkt nach Eintragungen im Grundbuch fragen, die Mitarbeiter leiten einen dann meist direkt zu den richtigen Ansprechpartnern weiter.
Fragt nach Baulasten oder Grunddienstbarkeiten. Baulasten können  zum Beispiel folgendes sein:
Grunddienstbarkeiten sind zum Beispiel Wegerechte oder Leitungsrechte. Ein Wegerecht bedeutet, dass ein Dritter das Recht hat euer Grundstück zwecks Überfahrt zu begehen/zu befahren  um zum Beispiel sein eigenes Stück zu erreichen. Ein Leitungsrecht bedeutet, dass zum Beispiel eine Elektroleitung oder ähnliches in eurem Boden liegt, dieser Bereich darf in der Regel auch NICHT benennt werden.
Diese Informationen erhält man unter anderem beim Grundbuchamt, als Kaufinteressenten habt ihr ein so genanntes "berechtigtes Interesse" und seit somit berechtigt diese Informationen zu erhalten.
Kurze Anmerkung:
Am besten, wenn Rechte oder Lasten eingetragen sind, nochmals beim Makler/Eigentümer/Notar nachforschen.
Denn es kann auch sein, wie bei uns, dass aus einen riesigen Flurstück, ein oder mehrere kleine Baugrundstücke herausgeteilt werden. Wenn jetzt auf dem riesigen Stück in irgendeiner anderen Ecke zum Beispiel  eine Elektroleitung Dritter liegt, wird die Grunddienstbarkeit automatisch auf die Teilstücke kopiert, obwohl diese davon nicht betroffen sind. Wenn man dies noch vor dem Notartermin klärt,  kann man die Löschung direkt in dem Notarvertrag berücksichtigen.
Dazu muss der Notar im Vorfeld eine Einwilligung derer einholen, die dieses Recht haben. Sollte aber meist kein Problem darstellen.
Die Löschung kostet nicht viel und wird in der Regel auch vom Verkäufer getragen.
Natürlich müsst ihr nochmals zum Notar. Dann wird eure Grundschuld eingetragen, falls ihr das Grundstück finanziert. Dauert ca. 10min und macht man dann mit den Kreditverträgen der Bank. Ich meine, dass kann man auch direkt mit dem Termin der Unterzeichnung kombinieren, weiß ich aber nicht zu hundert Prozent.
Man man....jetzt ist der Beitrag länger geworden als gedacht und ich bin noch nicht einmal auf alle Punkte eingegangen. Eine kürzere Zusammenfassung plane ich noch und auch weitere detaillierte Informationen werden in weiteren Beiträgen folgen.

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